Финансовата криза в САЩ, предизвикана от колапса на ипотечния пазар, ще доведе до намаляване на инвестициите, спад в търсенето и по-слаби темпове или дори задържане в растежа на цените на недвижимите имоти в България, се казва в публикуван на 20 март доклад на изследователската компания "Industry Watch".

На 19 март, Федералният резерв на САЩ намали основния си лихвен процент с три-четвърти от процента, в опит да се противопостави на задълбочаването на рецесията, в която по мнението на експерти страната вече навлиза.

Тази нова смела стъпка обаче, не спомага за оздравително елиминиране на нерентабилните инвестиции в ценни книжа, емитирани от банки кредитори, а дори напротив - стимулира натрупването на допълнителна "ирационална" задлъжнялост. Следователно, новата парична политика в САЩ води по-скоро до отлагане на кризисните събития във времето, а не до предотвратяването на по-тежък крах.

Според "Industry Watch", ефектите за българската икономика и в частност за пазара на недвижими имоти в страната, от развитието на събитията в САЩ, ще се сведат до няколко основни направления.

Едното е, че преоценката на риска и промяната на предпочитанията на чуждестранните вложители вероятно ще доведат до свиване на портфейлните инвестиции и задържане на ниски цени на българските публични компании. Очаква се "обедняване" на местните инвеститори в акции, което ще доведе по-слабо търсене от тяхна страна и на имоти, стоки и услуги.

Много вероятно е разположените в чужбина кореспонденти на българските банки и други кредитиращи институции да ограничат ресурсите, насочвани към жилищно кредитиране и към инвестиционни проекти в икономики в преход, каквато е и България.

Пазарът на недвижими имоти ще бъде пряко засегнат основно в два сегмента - големите проекти, които се финансират от институционални инвеститори, и ваканционните имоти. Затрудненият достъп до финансиране, както и промяната в очакванията за бъдещето на глобалния пазар на имоти вече ограничиха търсенето на имоти в курортите, от страна на доскоро водещи като брой купувачи от Великобритания и Ирландия.

От своя страна, свиването на продажбите в тези сегменти ще доведе до намалено търсене на земя. Това ще ограничи трансфера на капитал към местни лица, продавачи на парцели, които са сред основните "двигатели" на търсенето на градски жилища.

Междувременно, ръстът на ипотечните кредити в България към края на януари 2008 г. се забави, въпреки че относително висок (62% на годишна база) на фона на отчитаните темпове в еврозоната например, където ипотечните кредити нарастват с много по-ниски темпове (7.1% на годишна база).

Просрочените жилищни кредити продължиха да нарастват като абсолютен размер и през януари, което според "Industry Watch" показва, че българските банки са все по-склонни да отпускат заеми на високорискови кредитополучатели.

Растежът на годишна база на новите разрешения за жилищно строителство за четвъртото тримесечие на 2007 г. се забави. Делът на жилищното строителство в новите разрешения за строеж се свива до около 54 на сто.

Средните наеми на масовите двустайни апартаменти в София нараснаха с около 4% за периода март 2006 г. - декември 2007 г., а на тристайните в престижните райони - с около 6.4 процента.

Въпреки това, заради по-бързото нарастване на продажните цени, сроковете за възвръщаемост (цена/наем) за инвеститорите в имоти се удължиха до 188 и 234 месеца. Приходът от вложение в българска жилищна собственост остава по-силно зависимо от промените в продажната цена (и възможността за евентуална капиталова печалба), отколкото от доходността от отдаване под наем.

Фундаменталните фактори, влияещи най-силно на цените на жилищата в средносрочен план (до 2012 г.), остават относително позитивни. Доходите на заетите ще растат с изпреварващ темп, поради растяща заетост и повишена производителност. Чуждите инвестиции в недвижими имоти ще забавят растежа си, а жилищния кредит ще продължи да нараства с изпреварващи темпове, докато коефициентът на проникване се изравни с този в страните от Еврозоната, смятат от "Industry Watch".

0